😊Sälja genom mäklare
När du tar hjälp av en mäklare för att sälja något finns det en del saker att tänka på. Vi har sammanställt det viktigaste som du bör känna till.
Tänk på det här
Vad har du för önskemål?
Välj bland flera mäklare.
Kontrollera mäklaren hos FMI.
Mäklaren, inte mäklarföretaget, ansvarar för uppdraget.
Läs igenom och spara uppdragsavtalet.
Dina önskemål
Fundera kring vilken typ av mäklartjänst du vill ha. Har du särskilda krav på marknadsföringen eller personlig service? Finns det moment som du vill utföra själv eller som du inte vill ha hjälp med? Har du önskemål när det gäller själva överlåtelsen av fastigheten eller bostadsrätten? Det kan gälla till exempel en friskrivningsklausul eller villkor för försäljningen.
När du kontaktar en mäklare bör du vara tydlig med dina önskemål och krav.
Prata med flera mäklare
Det kan vara bra att jämföra flera olika mäklare innan du väljer vem du vill anlita. Då kan du få en uppfattning om vad mäklaren kan erbjuda. Exempelvis kan priser och villkor för uppdraget variera.
Fråga mäklaren om till exempel:
Provision, andra krav på ersättning och villkor för betalningen.
Annonsering och annan marknadsföring.
Fotografering.
Visningar.
Hur budgivningen går till.
Hur mäklaren rapporterar bud till dig.
Hur du ska göra om du har klagomål.
Eventuella referenser.
Kontrollera mäklaren
För att få förmedla bostäder måste en mäklare vara registrerad hos FMI. Kontrollera att mäklaren är registrerad genom vår e-tjänst Sök mäklare.
Sök mäklare
Om du vill ha information om eventuella beslut om disciplinpåföljder och andra uppgifter om mäklaren är du välkommen att ta kontakt med oss.
Kontakta oss
Läs uppdragsavtalet
Ett uppdragsavtal ska vara skriftligt och undertecknat av dig och mäklaren. Läs igenom uppdragsavtalet noga och ta ställning till om du vill acceptera mäklarens förslag. Diskutera avtalsvillkoren med mäklaren innan du skriver under. Om du har särskilda önskemål eller krav på hur uppdraget ska utföras ska mäklaren dokumentera sådana överenskommelser i avtalet.
Uppdragsavtal och förmedlingsuppdrag
Spara uppdragsavtalet
Mäklaren får inte hänvisa till ett avtalsvillkor som inte finns med i uppdragsavtalet eller som har överenskommits skriftligt på något annat sätt. Detta gäller dock inte ändringar av fastighetens eller bostadsrättens pris och andra villkor för överlåtelsen. Spara därför ditt exemplar av uppdragsavtalet.
Bra att känna till när du säljer genom mäklare
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Man brukar säga att mäklarens ska vara en oberoende mellanman.
Det är mäklaren, och inte mäklarföretaget, som ansvarar för förmedlingsuppdraget.
Du bör läsa igenom uppdragsavtalet innan du undertecknar det. Om något är oklart, fråga mäklaren!
Lämna alla uppgifter till mäklaren om bostaden som kan vara betydelsefulla för en köpare.
Mäklaren ska rapportera alla bud till dig. Det är du som bestämmer över din försäljning, till exempel vem som får köpa, vid vilken tidpunkt och till vilket pris.
När mäklarens förmedlingsuppdrag är avslutat ska du få en förteckning över budgivningen (en så kallad budgivningslista) och en journal med anteckningar över uppdraget.
Mäklaren kan i vissa fall ha rätt till provision även efter att uppdragsavtalet har sagts upp.
❤️Mäklarens ansvar och roll
En fastighetsmäklare är ofta en viktig person för den som ska köpa eller sälja en bostad. Mäklarens roll är att vara en så kallad opartisk mellanman. En mäklare är inte part i köpeavtalet och har i vissa avseenden kanske mindre ansvar än de flesta tror.
God fastighetsmäklarsed
Fastighetsmäklarlagen innehåller regler för vad mäklaren ska och får göra. I lagen finns bland annat en så kallad generalklausul, det vill säga en allmänt hållen lagregel som är tänkt att kunna användas i många olika situationer som lagstiftaren inte kan eller vill precisera på förhand. Enligt den generalklausulen ska en mäklare utföra sitt jobb omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Att mäklaren alltid ska följa god fastighetsmäklarsed betyder att mäklaren ska göra det när hen gör något inom ramen för sin yrkesroll. Det gäller även när mäklaren gör sådant som inte är kopplat till ett specifikt uppdrag, exempelvis marknadsför sina tjänster.
Mäklaren ska vara en så kallad opartisk mellanman. Det betyder att mäklaren ska se till både säljarens och köparens intressen. Men det finns ett undantag och det gäller priset på bostaden. När det gäller priset ska mäklaren, trots kravet på opartiskhet, försöka få högsta möjliga pris för bostaden om uppdraget kommer från säljaren. Kommer uppdraget från köparen gäller det motsatta.
Du kan läsa mer om mäklarens omsorgsplikt och förmedlingsuppdraget här:
Förmedlingsuppdraget
Vem bestämmer vad som är god fastighetsmäklarsed?
God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms främst genom FMI:s avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
I mäklarens uppdrag ingår normalt att:
Föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal).
Kontrollera vem som äger bostaden och om den belastas av någon rättighet, till exempel inteckningar eller servitut.
Kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, till exempel vatten- och avloppsanläggningar eller vägar.
Kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt.
Besöka bostaden och värdera den – mäklaren gör ett så kallat intag.
Göra en beskrivning av bostaden för tilltänkta köpare, en så kallad objektsbeskrivning.
Marknadsföra bostaden.
Skriftligt informera om köparens undersökningsplikt.
Hålla visningar av bostaden.
I förväg ge spekulanterna information om hur säljaren vill genomföra försäljningen.
Ta emot bud och anteckna dem i en budgivningslista.
Erbjuda en boendekostnadskalkyl.
Före köpet informera köparen om vem som äger bostaden.
Medverka till att säljare och köpare kommer överens i sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Hjälpa parterna med köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning.
Hjälpa parterna att slutföra affären genom att till exempel söka medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Medverka vid tillträdet.
Lämna budgivningslistan och journalen till säljaren och köparen när mäklarens uppdrag är klart.
Mäklarens ansvar vid en tvist mellan köpare och säljare
Mäklaren ska vara opartisk både vid en tvist innan och efter att uppdraget är slutfört.
Vid tvister innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Det kan till exempel handla om att tiden för tillträdet ska ändras eller att parterna kommer överens om ett avtal om återgång eller prisavdrag. Mäklaren ska se till att eventuella överenskommelser dokumenteras.
Efter avslutat uppdrag har mäklaren ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare. Om mäklaren ändå vill hjälpa till bör hen begränsa hjälpen. Mäklaren kan hjälpa till genom att sakligt beskriva vad som gäller enligt lagen, ta fram ett förlikningsavtal, det vill säga ett avtal där det står hur parterna ska lösa den aktuella tvisten, eller i övrigt hjälpa parterna att komma överens. Läs mer om tvister efter tillträdet här:
Efter tillträdet
Mäklaren som ombud
Mäklaren får normalt inte vara ombud för en säljare eller en köpare, eftersom det är svårt att kombinera med mäklarens roll som opartisk mellanman. En mindre uppgift kan en mäklare ta på sig. En mäklare kan till exempel i samband med tillträdet kvittera köpeskillingen men det förutsätter att det inte fortfarande finns frågor som parterna behöver ta ställning till.
Mäklarens ansvar för eventuella fel
Köpekontraktet gäller köparen och säljaren. Mäklaren är inte part i avtalet och har därför inget direkt ansvar för ett fel på bostaden. Men i vissa fall kan det vara så att mäklaren har brustit i sina skyldigheter enligt lagen, till exempel genom att medvetet hålla inne med viktig information. Om köparen skadas av att mäklaren gör det kan mäklaren bli skadeståndsskyldig.
Mäklarens roll i förhållande till mäklarföretaget
Mäklaren ansvarar personligen för ett förmedlingsuppdrag. Det är alltså den enskilda mäklaren, inte mäklarföretaget, som ingår avtal med uppdragsgivaren. Mäklarföretaget har därför som regel inga skyldigheter mot uppdragsgivaren på grund av uppdragsavtalet.
Mäklarföretaget har inte heller något ansvar för den enskilda mäklaren i förhållande till FMI om mäklaren missköter sig. Varje enskild mäklare ansvarar själv för att följa god fastighetsmäklarsed och om mäklaren missköter sig är det den enskilda mäklaren som ytterst kan riskera sin registrering.
En mäklare har en skyldighet att bevara alla handlingar som FMI behöver i sin tillsyn, till exempel budgivningslista, objektsbeskrivning, köpekontrakt och journal. Om mäklaren bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren också ha kopior av de handlingar som hör till verksamheten hos företaget.
All dessa information är från FMI:s hemsidan.
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/salja-genom-maklare/
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/kopa-genom-maklare/