😊Köpa genom mäklare
När du köper genom en mäklare finns det en del saker som är bra att tänka på. Vi har sammanställt det viktigaste som du bör känna till.
Tänk på det här
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen.
Det är köparens ansvar att undersöka bostaden.
Läs noga igenom alla dokument. Fråga mäklaren om något är oklart!
Bra att veta
Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Man brukar säga att mäklaren ska vara en oberoende mellanman.
Mäklaren är normalt inte skyldig att undersöka bostaden. Hen är dock skyldig att ge vissa råd och upplysningar som kan antas vara viktiga vid överlåtelsen, det vill säga köpet eller försäljningen.
Det är köparen som är ansvarig för att undersöka bostaden. Men mäklaren ska ge köparen skriftlig information om köparens undersökningsplikt.
Mäklaren är enligt lag skyldig att kontrollera vissa uppgifter: vem som äger bostaden, om den belastas av någon panträtt, inteckningar, servitut eller andra rättigheter. Mäklaren ska också kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar.
Läs noga igenom alla handlingar som följer med bostaden, som till exempel objektsbeskrivningen, årsredovisningen och stadgarna. Fråga mäklaren eller bostadsrättsföreningens ordförande om något är oklart. Ta reda på om kommunen har några planerade förändringar i närområdet.
Mäklaren ska gå igenom köpehandlingarna med köparen och säljaren innan de skrivs under. Ställ frågor om något är otydligt.
Var extra uppmärksam på besiktningsklausuler och andra svävarvillkor. Ett svävarvillkor innebär att köpet går tillbaka, det vill säga blir ogiltigt, om inte villkoret uppfylls.
Om köparen och säljaren träffar en överenskommelse ska den normalt dokumenteras av mäklaren.
Om det finns ett villkor i köpekontraktet som gör att köpet inte blir bindande direkt kan handpenningen behöva sättas in på mäklarens klientmedelskonto tills villkoret är uppfyllt.
När mäklarens uppdrag är avslutat ska köparen och säljaren få en kopia av mäklarens journal och en förteckning över budgivningen.
❤️Mäklarens ansvar och roll
En fastighetsmäklare är ofta en viktig person för den som ska köpa eller sälja en bostad. Mäklarens roll är att vara en så kallad opartisk mellanman. En mäklare är inte part i köpeavtalet och har i vissa avseenden kanske mindre ansvar än de flesta tror.
God fastighetsmäklarsed
Fastighetsmäklarlagen innehåller regler för vad mäklaren ska och får göra. I lagen finns bland annat en så kallad generalklausul, det vill säga en allmänt hållen lagregel som är tänkt att kunna användas i många olika situationer som lagstiftaren inte kan eller vill precisera på förhand. Enligt den generalklausulen ska en mäklare utföra sitt jobb omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed. Att mäklaren alltid ska följa god fastighetsmäklarsed betyder att mäklaren ska göra det när hen gör något inom ramen för sin yrkesroll. Det gäller även när mäklaren gör sådant som inte är kopplat till ett specifikt uppdrag, exempelvis marknadsför sina tjänster.
Mäklaren ska vara en så kallad opartisk mellanman. Det betyder att mäklaren ska se till både säljarens och köparens intressen. Men det finns ett undantag och det gäller priset på bostaden. När det gäller priset ska mäklaren, trots kravet på opartiskhet, försöka få högsta möjliga pris för bostaden om uppdraget kommer från säljaren. Kommer uppdraget från köparen gäller det motsatta.
Du kan läsa mer om mäklarens omsorgsplikt och förmedlingsuppdraget här:
Förmedlingsuppdraget
Vem bestämmer vad som är god fastighetsmäklarsed?
God fastighetsmäklarsed utvecklas och bestäms främst genom FMI:s avgöranden i tillsynsärenden och förvaltningsdomstolarnas praxis.
I mäklarens uppdrag ingår normalt att:
Föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (journal).
Kontrollera vem som äger bostaden och om den belastas av någon rättighet, till exempel inteckningar eller servitut.
Kontrollera om en fastighet har del i en eller flera gemensamhetsanläggningar, till exempel vatten- och avloppsanläggningar eller vägar.
Kontrollera om en bostadsrätt är pantsatt.
Besöka bostaden och värdera den – mäklaren gör ett så kallat intag.
Göra en beskrivning av bostaden för tilltänkta köpare, en så kallad objektsbeskrivning.
Marknadsföra bostaden.
Skriftligt informera om köparens undersökningsplikt.
Hålla visningar av bostaden.
I förväg ge spekulanterna information om hur säljaren vill genomföra försäljningen.
Ta emot bud och anteckna dem i en budgivningslista.
Erbjuda en boendekostnadskalkyl.
Före köpet informera köparen om vem som äger bostaden.
Medverka till att säljare och köpare kommer överens i sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Hjälpa parterna med köpehandlingar och medverka vid kontraktsskrivning.
Hjälpa parterna att slutföra affären genom att till exempel söka medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Medverka vid tillträdet.
Lämna budgivningslistan och journalen till säljaren och köparen när mäklarens uppdrag är klart.
Mäklarens ansvar vid en tvist mellan köpare och säljare
Mäklaren ska vara opartisk både vid en tvist innan och efter att uppdraget är slutfört.
Vid tvister innan mäklarens uppdrag är slutfört har mäklaren en skyldighet att undersöka hur parterna vill lösa situationen och hjälpa dem att komma överens. Det kan till exempel handla om att tiden för tillträdet ska ändras eller att parterna kommer överens om ett avtal om återgång eller prisavdrag. Mäklaren ska se till att eventuella överenskommelser dokumenteras.
Efter avslutat uppdrag har mäklaren ingen skyldighet att engagera sig i tvister mellan köpare och säljare. Om mäklaren ändå vill hjälpa till bör hen begränsa hjälpen. Mäklaren kan hjälpa till genom att sakligt beskriva vad som gäller enligt lagen, ta fram ett förlikningsavtal, det vill säga ett avtal där det står hur parterna ska lösa den aktuella tvisten, eller i övrigt hjälpa parterna att komma överens. Läs mer om tvister efter tillträdet här:
Efter tillträdet
Mäklaren som ombud
Mäklaren får normalt inte vara ombud för en säljare eller en köpare, eftersom det är svårt att kombinera med mäklarens roll som opartisk mellanman. En mindre uppgift kan en mäklare ta på sig. En mäklare kan till exempel i samband med tillträdet kvittera köpeskillingen men det förutsätter att det inte fortfarande finns frågor som parterna behöver ta ställning till.
Mäklarens ansvar för eventuella fel
Köpekontraktet gäller köparen och säljaren. Mäklaren är inte part i avtalet och har därför inget direkt ansvar för ett fel på bostaden. Men i vissa fall kan det vara så att mäklaren har brustit i sina skyldigheter enligt lagen, till exempel genom att medvetet hålla inne med viktig information. Om köparen skadas av att mäklaren gör det kan mäklaren bli skadeståndsskyldig.
Mäklarens roll i förhållande till mäklarföretaget
Mäklaren ansvarar personligen för ett förmedlingsuppdrag. Det är alltså den enskilda mäklaren, inte mäklarföretaget, som ingår avtal med uppdragsgivaren. Mäklarföretaget har därför som regel inga skyldigheter mot uppdragsgivaren på grund av uppdragsavtalet.
Mäklarföretaget har inte heller något ansvar för den enskilda mäklaren i förhållande till FMI om mäklaren missköter sig. Varje enskild mäklare ansvarar själv för att följa god fastighetsmäklarsed och om mäklaren missköter sig är det den enskilda mäklaren som ytterst kan riskera sin registrering.
En mäklare har en skyldighet att bevara alla handlingar som FMI behöver i sin tillsyn, till exempel budgivningslista, objektsbeskrivning, köpekontrakt och journal. Om mäklaren bedriver verksamhet i ett mäklarföretag ska mäklaren också ha kopior av de handlingar som hör till verksamheten hos företaget.
All dessa information är från FMI:s hemsidan. 2025-05-24.
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/maklarens-ansvar-och-roll/
https://fmi.se/vad-galler-vid-formedling/kopa-genom-maklare/